浙江省溫州瑞安市居民吳德立經(jīng)營著模具制作生意。多年來，他和妻子、孩子住在沿江新村一間49平方米的小房子。如今，他住上了改造后的75平方米“新房”。
“不僅房屋寬敞、漂亮了，小區(qū)還新建了休閑廣場，散步、健身方便多了，現(xiàn)在住得舒適、安心，幸福感滿滿。”吳德立說，這樣的改變，得益于沿江新村危房改造項目。
沿江新村建于上世紀(jì)80年代初，共居住著653戶居民。房屋年久失修，周邊環(huán)境不佳。為此，當(dāng)?shù)卣疇款^啟動對沿江新村樓房進(jìn)行外立面改造和拆建改造，改造所需建設(shè)費用主要來自于居民自籌。
住戶籌建，錢從哪兒來?“瑞安農(nóng)商銀行給了我23.9萬元信用貸款用于住房改造，5年期，每月只要還5000多塊錢，負(fù)擔(dān)不算太重。重要的是，能盡快改善住房條件。”吳德立說。
沿江新村改造按照市場化原則引入金融機(jī)構(gòu)，解決了改造資金來源問題。據(jù)了解，瑞安農(nóng)商銀行對沿江新村小區(qū)危房改造項目住戶整體授信約2億元，單戶最高貸款授信30萬元。住戶以個人名義向銀行申請信用貸款，貸款期限為5年，可以分期還款付息。為了支持住戶裝修，部分住戶的最高貸款額度提高至50萬元。
發(fā)放無擔(dān)保抵押的信用貸款用于住房改造，銀行的積極性高不高?
“目前這類貸款的月利率平均為4.95‰，年化利率約為6%，和普通貸款利率水平差不多。”瑞安農(nóng)商銀行副行長周琴說，風(fēng)險也相對可控。“在貸前，街道辦事處、村經(jīng)濟(jì)合作社能幫助提供申請貸款住戶的相關(guān)信息，便于我們?nèi)媪私饪蛻粽鎸嵡闆r，貸后也能幫助我們向貸款人追償，確保信貸資金的用途和安全。截至目前，沿江新村住戶危房改造貸款未發(fā)生違約情況。”
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。2017年全國范圍內(nèi)15個城市開展老舊小區(qū)改造試點工作，目前更多城市開始推進(jìn)相關(guān)工作。
“從需求端看，推進(jìn)老舊小區(qū)改造有利于打通制約消費潛力釋放的堵點，進(jìn)一步促進(jìn)消費。短期內(nèi)，住戶戶內(nèi)升級改造等能直接帶動家居和裝修消費等;長遠(yuǎn)看，提升完善社區(qū)康養(yǎng)、文化、家政、便民市場等公共服務(wù)設(shè)施，能助推居民消費升級。”中央財經(jīng)大學(xué)副教授陳端說，“從供給端來看，老舊小區(qū)改造涉及修繕更新水電氣及光纖等配套設(shè)施，建設(shè)垃圾分類設(shè)施、小區(qū)道路、停車場和加裝電梯等，能有效帶動上下游產(chǎn)業(yè)。老舊小區(qū)改造需要大量資金投入，暢通資金渠道尤為重要。”
目前，老舊小區(qū)改造采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等方式來籌集改造資金
老舊小區(qū)改造涉及的投資領(lǐng)域有哪些?目前的資金來源情況如何?籌措資金的難點在哪?有何運營模式可供參考?
“老舊小區(qū)改造主要問題在于公共設(shè)施不足，改造內(nèi)容因地、因小區(qū)情況不同而有差異，包括三個方面：水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施維修，加裝電梯等配套設(shè)施;配建停車場、活動室、物業(yè)用房等提升類的基礎(chǔ)設(shè)施;完善社區(qū)養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐等基本公共服務(wù)和公共環(huán)境。”中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林說，“總體來看，老舊小區(qū)改造堅持先民生、再提高，根據(jù)小區(qū)條件、預(yù)算規(guī)模、居民意愿等因素，循序漸進(jìn)推進(jìn)改造工作。”
老舊小區(qū)改造可帶動的投資規(guī)模較大。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，我國人均基礎(chǔ)設(shè)施存量水平相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的20%—30%，特別是在民生領(lǐng)域、區(qū)域發(fā)展方面亟待補上投資短板，投資空間仍然廣闊。
“目前，老舊小區(qū)改造采取‘居民出一點、社會支持一點、財政補助一點’等方式來籌集改造資金。財政資金主要用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及環(huán)境整治等，專營單位資金主要負(fù)責(zé)供水、供電、供暖、供氣等專營單位項目改造，居民自籌資金主要負(fù)責(zé)屋面、樓道、單元門禁等建筑物本體改造及自愿加裝電梯等。” 興業(yè)經(jīng)濟(jì)研究咨詢股份有限公司宏觀分析師張文達(dá)說。
“關(guān)鍵在于探索能夠撬動更多社會資本的改造模式。”張文達(dá)說，老舊小區(qū)改造費用、今后運營費用、提供城市和社區(qū)公共服務(wù)的費用等資金需求量大，而投資回報周期長、利潤空間相對較小，社會資本參與積極性不高。“因此，需要積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機(jī)制，嘗試拓展參與主體的利潤空間、提升投資收益，運用市場化方式增強(qiáng)老舊小區(qū)改造對社會資本的吸引力。”
張文達(dá)說，目前可借鑒兩種模式引入社會資金。“針對一些具有歷史底蘊、具備文化旅游開發(fā)潛力的老街，可最大限度保留和修繕古建筑，引入文創(chuàng)、民宿等業(yè)態(tài)，打造文旅熱點，并通過轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)等方式，為社會投資方提供盈利空間。而針對一些不具備特色文化資源的小區(qū)，雖難以進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)化改造，但也能通過盤活小區(qū)閑置資源、引入連鎖超市、養(yǎng)老、托幼機(jī)構(gòu)等方式發(fā)展社區(qū)服務(wù)，從而獲取租金等收入。這既能為投資運營方獲取合理的投資收益，也有利于持續(xù)加強(qiáng)社區(qū)治理，保證改造后的社區(qū)既好看又好住。”
多措并舉引導(dǎo)更多社會資本投向老舊小區(qū)改造
引導(dǎo)社會資本投向老舊小區(qū)改造需要發(fā)揮政策合力，創(chuàng)新機(jī)制吸引各方資金共同參與，形成“大合唱”。
“應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮銀行信貸資金作用。”光大銀行平湖支行行長楊利軍認(rèn)為，銀行貸款支持老舊小區(qū)改造等民生建設(shè)領(lǐng)域，既需要金融機(jī)構(gòu)自身根據(jù)民生項目特點創(chuàng)新金融產(chǎn)品，也需要有關(guān)部門完善考核激勵機(jī)制，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對老舊小區(qū)改造等的支持力度。
社區(qū)居民也是老舊小區(qū)改造的重要力量。當(dāng)前，社區(qū)居民資金主要用于自愿加裝電梯等，一些小區(qū)的住戶由于出資金額較高，參與積極性受到影響。對此，可創(chuàng)新參與入資模式，減少居民即期支出壓力。“目前各地已經(jīng)有一些經(jīng)驗可以借鑒。上海寶山區(qū)推出‘無息按揭付款’模式，電梯設(shè)計建設(shè)、維修、配件等由電梯公司墊資，公司可通過居民無息按揭還款和電梯廣告運營等收回成本。北京、南京一些小區(qū)采用按月收費或按年租賃的方式，減輕了居民的資金負(fù)擔(dān)，提升了居民參與老舊小區(qū)改造的積極性。”張文達(dá)說。
中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛認(rèn)為，還應(yīng)通過不斷深化放管服改革，進(jìn)一步增強(qiáng)社會資本對老舊小區(qū)改造等民生領(lǐng)域投資的信心和力度。
“有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合、主動服務(wù)，讓沿江新村跑出了危舊房改造的加速度。”瑞安市玉海街道辦事處有關(guān)負(fù)責(zé)人說，項目設(shè)計、工程招標(biāo)、審批等環(huán)節(jié)實現(xiàn)無縫對接，讓沿江新區(qū)改造工程工期比原計劃縮短6個月。“對企業(yè)而言，希望政府部門服務(wù)質(zhì)效持續(xù)提升，好投資能夠快落地，才更有參與的積極性。”
稅收杠桿也應(yīng)發(fā)揮撬動作用。“去年，建筑行業(yè)增值稅適用稅率由10%降至9%，我們的施工單位估計能減免稅費上百萬元。”陜西安康江南再生水廠的社會投資方中國水環(huán)境集團(tuán)安康公司有關(guān)負(fù)責(zé)人說，減稅降費政策降低了項目建設(shè)成本，增添了企業(yè)投資信心。
項目建設(shè)不僅要減負(fù)，還要提高項目質(zhì)量，這樣才能更好增強(qiáng)社會資本投資意愿。安徽省池州市財政局債務(wù)辦主任章正龍說，當(dāng)?shù)睾＞d城市建設(shè)采用“政府+技術(shù)咨詢+商業(yè)咨詢”運作模式，通過政府招標(biāo)聘請專業(yè)團(tuán)隊和企業(yè)提供技術(shù)咨詢、實施方案編制、合同體系構(gòu)建和商務(wù)談判等服務(wù)，為社會資本參與項目建設(shè)提供專業(yè)技術(shù)保障。
“此外，由于項目運營周期較長，在項目運營期間，我們制定了合理的調(diào)價機(jī)制，適時根據(jù)居民消費價格指數(shù)等調(diào)整運營服務(wù)費用，保障社會資本合理、長期、穩(wěn)定的收益。”章正龍說。
屈信明 歐陽潔
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