小產(chǎn)權(quán)房購買時 存在什么法律風(fēng)險？

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分， 成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。那么，什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買時存在什么法律風(fēng)險?

網(wǎng)友咨詢：

什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買時存在什么法律風(fēng)險?

律師解答：

小產(chǎn)權(quán)房指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。(這個是最常見的)。

另外，限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

律師解析：

購買小產(chǎn)權(quán)房時，會存在以下法律風(fēng)險：

(一)大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒有房產(chǎn)證。

大產(chǎn)權(quán)房有五證，分別是國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證或銷售許可證。正因為大產(chǎn)權(quán)房有五證，所以大產(chǎn)權(quán)房受法律保護(hù)，有完整產(chǎn)權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房沒有五證，不受法律保護(hù)。就是說，拆遷時，大產(chǎn)權(quán)業(yè)主能拿商品房拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主沒有。

(二)大產(chǎn)權(quán)房比小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量更有保證。

大產(chǎn)權(quán)房建造時程序嚴(yán)格，質(zhì)量監(jiān)督力度強;小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒人監(jiān)督，存在安全隱患。

(三)小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案。

小產(chǎn)權(quán)房由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，不能作為抵押或上市專賣。買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。

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